2010年10月12日 星期二

都市更新案Q&A

建商談都市更新,其中分配部份有2點
  1. 實施者分得出資成本+12%風險管理費(利潤)之權利價值。
  2. 其餘為全部土地及合法建築物所有權人分得。
  • 問1:在公聽會中有提及權利變換建商採5/5分,如此到底是哪種分配方式,又建商提及以現有建物所有權狀1:1.4換,這樣符 合以上二種分配方式嗎?
  • 問2:如果是權利變換,縣政府能為住戶掌握分配之合理性嗎?(因建商與鄰居談的危1:1.5~1.6)我是不是被坑了?
  • 所謂的權利變換,屋主分得的面積含不含公設,又計算的公設內容包含哪些?不包含哪些(比如地下室面積)?
答:(節錄自 yahoo知識+ 魏經執行長)
  1. 實施者分得出資成本+12%風險管理費(利潤)之權利價值。2.其餘為全部土地及合法建築物所有權人分得。這個內容是屬於都市更新權利變換的內 容,也就是所謂的公定價,將來政府審查的結果是屬於這一種,另外建商說的什麼55分,一坪換幾坪,那是合建的講法,到時候建商跟你簽那一種,就是那一種,看起來他將來要跟你簽的;如果是權利變換,那他的概念是價值分不是面積分,所以你的 1.5~1.6沒有直接的關係,那多是建商跟各別地主的協議。建商只要能夠維持你有公定價的行情,那他不理你其實也是可以。
  2. 當然, 權利變換是不是真的公平,你有沒有被坑,這個實在很難說,我只能說法律規定,權利變換的估價結果是建商來選的,估價師是建商出錢找的,這樣子的公平性我通 常都會打上問號,就算是政府在審,政府審的人都是沒牌的,估價師是有牌的,你覺得誰說了算。
  3. 現在炒熱更新之後,要破除的迷思就是價值變多這件事對於很多的住戶來多,價值變多的意義只是在於,去貸款或是賣掉的價錢變多了,但是這對 於原住戶來說,有意義嗎?如果你沒有要賣掉,那明顯的價錢變多對你來說只是紙上富貴,空間大小還是大家最計較的事情
    如果你沒有要賣掉,價錢變多的另一個意義是,你可能養不起,這點很多人都還沒有意識到,更新後一坪房價跳兩倍,將來也要增加很多管理跟維護的費用。
  4. 那這是什麼意思?這只是在反應現實而已。環境比較差的地區,更新之後變成環境好的地區,或是在區位好的地區裡面的爛房子變成好房子,對於 很多地主或是原住戶來說,就是要把自己掃地出門。從經濟學的角度,區位好或環境好的地方,代表著土地的效用愈高,相對的只有付租能力高的人,才能在競爭當 中取得使用的權利或是所有權。更新的結果,就是把這些土地的效用開發出來,如果還是原來的人使用,那只是增加他們的負擔,久而久之就會有排擠效果,很簡單 的道理就是大部份更新的住戶不會因為他們的房子更新就真的變成有錢人,因為還住在裡面的時候,那個房子不會替他產生任何經濟價值。更新之後是豪宅很棒啊,可是你住得起嗎?問問自己吧。
  5. 權利變換是算更新後的總價值,當然是公設車位通通都要算進去你只要想成到時候是依你的比例換算成一個額度給你,然後你去選房子,看你要選 多大多少,多退少補。

都市更新改建分配問題

地主如何爭取合理的換建坪數及換算方式:
  1. 最好跟建商要投資分析表(當然建商不願意給)、設計分析表(好讓地主了解總銷售坪數)、營建成本(最好附建材表, 以來判斷建材等級,可略知營造成本)、預估銷售房價等。
  2. 在每階段送審前先給地主看送審資料,不要先簽了事業概要同意書和事業計 畫同意書,不然裡面有關地主權益,可能損及。各階段同意書等送審完進行下一階段時,也是先看送審資料後,沒問題再簽。
  3. 最好用權 利變換,不要用協議合建。因為地主對各項更新事宜不甚了解,非常可能會被建商吃掉地主合理的權益。權利變換,是一個公開公平合理的分配,完全照顧到地主的 權益。
  4. 權利變換是更新前,各地主的價值與建商所投入成本比例,作為更新後新價值的比例計算。更新前的價值是由三家鑑價公司評定,比 較沒有爭議,且建商的營建成本會受政府監督,而且政府會幫忙把關,看過程是否合理。若用協議合建,代表一個願打一個願挨,政府立場就幫不上忙。所以用權利 變換來和其他地主及建商分配是最合理的。
以上文章節錄自yahoo知識+的葉先生撰文,若想較精確的建商投資分析表,讓地主了解建商的利潤在那裡,可連到她提供的部落格(http://tw.myblog.yahoo.com/urban-renewal/) 或電0928-252-263葉先生或e-mailyeh_hhe@yahoo.com.tw

2010年10月3日 星期日

1014鄭志祥/選股要領

選股要領與交易策略--鄭志祥
時間:99.10.14(四) 19:00~
地點:
(台北市新生南路一段5010 ,捷運忠孝新生站2號出口),德信證券

國際市場走勢與技術分析

I. 短線操作參考:設好停損停利、進場搶短、同時減碼弱勢族群!

整體概況:
上周全球股市仍是"強者恆強"--東南亞、費城金銀指數,較為特別的是,歐洲地產類股、美國地產類股開始出現經過長達一年的橫向整理期之後的反彈跡象,周KD.MACD反轉向上,並伴隨突破區間整理的高點,本週美國將有許多房市數據要公佈,如果可優於預期,可期待、觀察的是相關類股指數是否會隨之上攻、更明顯的引領出新的波段上漲???

在操作方面:
仍然維持著今年一貫的作法--擇強入市、汰弱留強! 而更要注意的是,即便波段行情還在,但是本來就預計要獲利了結的也不要硬凹太多喔! 至少先出個50%,以免到頭來一場空! 同時也是保持資金的"流動性"。

  1. 短線操作參考:設好停損停利、進場搶短、同時減碼弱勢族群!
  2. 進場菜單:a.債券基金(複合債、新市債、高收益債) b.印尼 c.菲律賓 d.印度 e.馬來西亞 f.礦業 g.黃金(少量)
  3. 續抱菜單:a.俄羅斯、新興歐洲 b.恆生國企 c.美小 d.新能源(已打小底出來、中長期佈局標的!) e.能源 f.拉美(可先獲利了結,拉回再戰!)
  4. 減碼菜單(可以全部或50%先減碼,供參考 for單筆&短線操作): a.泰國(可先獲利了結,拉回再戰)
  5. 保守型操作: 不短trade者,持續以 環資配(且進攻/退守有據)、債券型基金為主力(景順/瑞銀/富達/(當地貨幣)天達新市債、鋒裕策略收益(較積極者)、貝萊德亞洲老虎債...等)。
II.線圖操作分享:
  1. 全球替代能源指數(AGIGL): 指數短線小底已經打出來,雖上方有季線等待突破,但由於月線逐漸上彎,短線逐漸偏強,只要不出現大跌,則緩攻的機會較大
  2. 菲律賓指數(PCOMP):指數連續沿5日線上攻,配合基本面良好,以及短、中期的指標、均線仍然偏多下,目前中期以歷史前高3986點為支撐上攻續創新高。持股續抱,空手佈局、加碼
  3. 泰國指數(SET):指數短線陷入高檔震盪整理期,短線暫時跌破上升趨勢線,但力守月線(915點)&900點支撐,目前月、季線仍然呈現多頭排列,但週KD首度出現賣出訊號,故後續行情值得密切注意。尚未被破壞下,獲利先了結(全部或50%)、空手趁拉回佈局
  4. 印尼指數(JCI):指數短線仍偏強勢,短線以月線(3158點)、中期3097點~2996點為支撐,配合目前短、中期指標、均線多頭排列,輔以基本面良好,指數續創新高機會大,故持股續抱。空手者拉回佈局/加碼
  5. 印度指數(SENSEX):指數短線只要不出現2%以上的長黑拉回,則將直接挑戰2008.1高點21206點,甚至有機會繼印尼、泰國、菲律賓之後,成為另一個創新高的指數。目前在短、中期指標仍持續偏多、波段尚未破壞下,輔以基本面良好,短線即便拉回,可視為空手佈局時點,故持股續抱。空手者進場
  6. 馬來西亞指數(KLCI):指數持續沿5日線上攻,短線只要不出現2%以上長黑,則以1391點為支撐,配合短、中期指標偏多下,強者恆強、輔以基本面良好指數,短線直攻挑戰2008.1高點1524點態勢明顯,甚至突破創高走新的波段,有機會成為繼印尼、泰國、菲律賓之後創高走新波段的指數,持股續抱。空手者持續佈局/加碼
  7. 彭博礦業指數(BWMING):指數短、中期的指標、均線都是偏多格局,進攻之前所預期的目標355點機會頗大,樂觀可先看到368點,惟短線上拉回機率已增,下方以330點、月線326點為支撐,持股續抱,空手者拉回有撐後佈局。

1006呂宗耀/台股大機會

呂宗耀2010年最後一場不一樣演講
講題:台股大機會
時間:10/6(三)
地點:台北 金融研訓院 2F菁業堂(台北市羅斯福路3段62號)
時程:18:30 報到 19:10 第一金證券 19:40 第一金投信 20:25-21:10呂宗耀演講

2010年10月1日 星期五

1005中小企業e化成功案例

e般頭家 萬般商機

翰文企管如何藉由知識管理領航,連動出企業的大未來!嵂洧企業將小小調味包,利用網路飄香全世界!排名台灣前三大製輪廠-商尼製輪,透過供應鏈輔導,滾出 希望,奔馳世界!寵物王國透過網路學習,打造出一座幸福樂園!傳統手工西服利用網路行銷,挑戰”韓”流!科億資訊活用電子書工具,將傳統產業帶上雲端! 哇~~這麼多豐富的實例,歡迎您蒞臨來聆聽他們的成功故事,凡參加者,大會還準備精美小禮品唷!!
活動網址: http://em.smefamily.org.tw/var/elite/1e739f35-4d29-43ab-a634-f7e68c1c5ba3/EXTRA/b.html

挑選基金 四撇步

這是從 Tsung's Blog 節錄下來的 http://blog.longwin.com.tw/archives/000007.html

 陳毓婷/台北報導 「過去績效不能代表未來績效」這幾乎是投資基金的民眾都知道的道理,既然如此,想申購基金的投資人到底該怎麼選基金呢?富蘭克 林證券投顧指出,挑選基金大致有四大觀察指標,分別為:標準差、夏普指數、信息比率、貝他值,評選標準為,標準差愈低、夏普指數愈高、信息比率愈高。

 過去,投資基金被當作「傻瓜投資致富術」,不過,當基金績效的迷思被打破後,不論是否有沒有買過基金的投資者,對於申購基金理財已經興趣缺缺。

 四大觀察指標 作為評選標準

 儘管基金的人氣不像過去那麼火紅,不過,這並不代表基金不能成為好的理財工具,富蘭克林證券投顧指出,雖然多數的投資人不懂利用四大觀察指標評估 基金好壞,這時不妨透過國際知名基金評鑑機構每年所頒發的獎項,作為評選標準。透過正確觀察指標,申購基金一樣可以創造出不錯的投資報酬率。

 群益投信表示,想要擁有好的投資報酬率,風險控管是投資人不可忽視的投資指標。而根據國際評鑑機構對於基金風險控管評比的指標有年化標準差、β值及SHARPE(夏普)值。

 1.年化標準差用來衡量報酬率的波動性,因此數字愈低愈好;β值用來衡量基金的市場風險,因此β值愈小愈好,SHARPE用來衡量每單位總風險所得的超額報酬,因此愈高愈佳。

 富蘭克林證券投顧也指出,由於基金績效不能只看曇花一現的短期表現,因此透過觀察基金中、長期的整體表現,才能選出真正風險與績效兼顧的優質基金。

 標準差如愈大 淨值漲跌愈劇

 選出中、長期整體表現不錯的基金後,就可進一步利用四大觀察指標選出值得投資的基金。富蘭克林證券投顧指出,「標準差」評估法,就是指衡量報酬率的波動程度。投資人可以向基金公司取得這方面的資料,一般而言,標準差愈大,表示淨值的漲跌劇烈,風險程度也較大。

 2.夏普指數則是衡量每承擔一單位風險的超額報酬率,「夏普指數」越高越好。所謂「超額報酬」是以基金的總報酬率減去無風險資產報酬率(例如:定存或是政府公債),再除上基金標準差(波動風險的概念)。

 3.信息比率則是衡量該基金優於同類型基金的風險調整超額報酬,計算方式是將基金報酬率減去同類基金或者是大盤報酬率(剩下的值為超額報酬),再除以該超額報酬的標準差。信息比率越高,該基金表現持續優於大盤的程度越高,因此信息比率越高越好

 4.貝他值高於1 波動較市場大 最後再看衡量基金與大盤指數相較波動性的「貝他值」。「貝他值」大於1表示波動性較市場來的大,也就是說,「貝他值」為1.5的股票在市場 上揚10%時,會上漲15%。市況好時,大於1的高「貝他值」帶來高報酬市況差時,投資人會希望投資組合「貝他值」小於1,以縮小跌幅

 投資人的理想是,「貝他值」小又有高報酬,這是很難兼顧的。因此,投資人可以在投資組合中加入低貝它值的股票,將投資組合的總體貝它值降低,產生一些風險分散的效果。