都市更新案Q&A

建商談都市更新，其中分配部份有2點

1. 實施者分得出資成本+12%風險管理費(利潤)之權利價值。
2. 其餘為全部土地及合法建築物所有權人分得。

• 問1：在公聽會中有提及權利變換建商採5/5分，如此到底是哪種分配方式，又建商提及以現有建物所有權狀1:1.4換，這樣符 合以上二種分配方式嗎？
• 問2：如果是權利變換，縣政府能為住戶掌握分配之合理性嗎？(因建商與鄰居談的危1:1.5~1.6)我是不是被坑了？
• 所謂的權利變換，屋主分得的面積含不含公設，又計算的公設內容包含哪些？不包含哪些(比如地下室面積)？

答：(節錄自 yahoo知識+ 魏經執行長)

1. 實施者分得出資成本+12%風險管理費(利潤)之權利價值。2.其餘為全部土地及合法建築物所有權人分得。這個內容是屬於都市更新權利變換的內 容，也就是所謂的公定價，將來政府審查的結果是屬於這一種，另外建商說的什麼55分，一坪換幾坪，那是合建的講法，到時候建商跟你簽那一種，就是那一種，看起來他將來要跟你簽的；如果是權利變換，那他的概念是價值分不是面積分，所以你的 1.5~1.6沒有直接的關係，那多是建商跟各別地主的協議。建商只要能夠維持你有公定價的行情，那他不理你其實也是可以。
2. 當然， 權利變換是不是真的公平，你有沒有被坑，這個實在很難說，我只能說法律規定，權利變換的估價結果是建商來選的，估價師是建商出錢找的，這樣子的公平性我通 常都會打上問號，就算是政府在審，政府審的人都是沒牌的，估價師是有牌的，你覺得誰說了算。
3. 現在炒熱更新之後，要破除的迷思就是價值變多這件事對於很多的住戶來多，價值變多的意義只是在於，去貸款或是賣掉的價錢變多了，但是這對 於原住戶來說，有意義嗎？如果你沒有要賣掉，那明顯的價錢變多對你來說只是紙上富貴，空間大小還是大家最計較的事情
   如果你沒有要賣掉，價錢變多的另一個意義是，你可能養不起，這點很多人都還沒有意識到，更新後一坪房價跳兩倍，將來也要增加很多管理跟維護的費用。
4. 那這是什麼意思？這只是在反應現實而已。環境比較差的地區，更新之後變成環境好的地區，或是在區位好的地區裡面的爛房子變成好房子，對於 很多地主或是原住戶來說，就是要把自己掃地出門。從經濟學的角度，區位好或環境好的地方，代表著土地的效用愈高，相對的只有付租能力高的人，才能在競爭當 中取得使用的權利或是所有權。更新的結果，就是把這些土地的效用開發出來，如果還是原來的人使用，那只是增加他們的負擔，久而久之就會有排擠效果，很簡單 的道理就是大部份更新的住戶不會因為他們的房子更新就真的變成有錢人，因為還住在裡面的時候，那個房子不會替他產生任何經濟價值。更新之後是豪宅很棒啊，可是你住得起嗎？問問自己吧。
5. 權利變換是算更新後的總價值，當然是公設車位通通都要算進去你只要想成到時候是依你的比例換算成一個額度給你，然後你去選房子，看你要選 多大多少，多退少補。